Wat zijn de meest opvallende zaken?
– Formele gebreken bij optie voor btw belaste verhuur
– Servicekosten met of zonder btw factureren?
– Vakantiewoningen en de btw
– Werkzaamheden leiden tot een eerste ingebruikneming
– Nieuw vervaardigd onroerend goed na verbouwing
– Verhuur woning met niet-geïntegreerde zonnepanelen
– Wat valt onder het begrip ‘bouwwerk en bestrating’?
Formele gebreken bij optie voor btw belaste verhuur
De verhuur van onroerende zaken is in principe vrijgesteld van btw. Een nadeel hiervan is dat de verhuurder ook geen btw als voorbelasting in aftrek kan brengen. Daarom kiezen partijen vaak voor verhuur met btw. Eén van de eisen is dat de huurder het gehuurde pand gebruikt voor activiteiten waarvoor ten minste 90% recht op aftrek van btw bestaat. Als u kiest voor verhuur met btw moet u in de huurovereenkomst een aantal formele voorwaarden opnemen. Zijn deze voorwaarden niet opgenomen, dan is er sprake van btw-vrijgestelde verhuur en kan de verhuurder geen btw in aftrek brengen.
In het vastgoedbesluit is opgenomen dat de verhuur toch belast blijft met btw als niet aan alle formele voorwaarden is voldaan, maar wel is gehandeld alsof dat zo is. Daarbij geldt dan wel de eis dat de verhuurder met btw heeft gefactureerd en dat de huurder voldoet aan het genoemde 90%-criterium.
Deze goedkeuring gaat er wel van uit dat het formele gebrek alsnog moet worden hersteld.
Servicekosten met of zonder btw factureren?
Bij servicekosten is het de vraag of deze met of zonder btw moeten worden gefactureerd. In het vorige vastgoedbesluit stond dat servicekosten bij de verhuur van woningen het btw-regime van de verhuur volgen. De servicekosten bij de verhuur van woningen zijn dan vrijgesteld van btw. Bij verhuur van commercieel vastgoed met btw worden de servicekosten in de regel met btw in rekening gebracht.
In het nieuwe besluit staat dat de servicekosten het btw-regime van de verhuur volgen (opgaan in de verhuur) als de huurder(s) de dienstverrichter (bijvoorbeeld voor schoonmaak) kunnen kiezen en de servicekosten afzonderlijk op de factuur worden vermeld. Als aan beide eisen wordt voldaan is het doorbelasten van servicekosten belast met btw.
Verhuurders krijgen de nodige tijd om eventuele wijzigingen door te voeren. Het nieuwe besluit gaat namelijk vanaf 1 januari 2025 in.
Vakantiewoningen en de btw
De verhuur van vakantiewoningen (en short stay verhuur) is belast met 9% btw. De verhuur van reguliere woonruimte is vrijgesteld. Vaak proberen verhuurders juist in die belaste verhuur terecht te komen. In dit geval is het namelijk mogelijk om de btw op uw aankoop en lopende kosten in aftrek te brengen.
Het vastgoedbesluit bevestigt dat gemeubileerde woningen voor kort verblijf met btw kunnen worden verhuurd. De huuropbrengst wordt dan belast met 9% btw. De verhuurder kan dus de btw-voorbelasting in aftrek brengen.
Als vakantiehuizen via een bemiddelaar worden verhuurd, is in de btw sprake van een fictie: als de bemiddelaar op eigen naam verhuurd, dan is er een verhuur van de eigenaar aan de bemiddelaar en van de bemiddelaar aan de gast. In beide situaties moet beoordeeld worden of u aan de eisen van de kortlopende verhuur voldoet.
De verhuur door de eigenaar aan de tussenpersoon is belast met 9% btw als uit objectieve gegevens, zoals de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de tussenpersoon, blijkt dat de woning enkel voor kort verblijf beschikbaar wordt gesteld. Als dat niet kan worden aangetoond is de verhuur vrijgesteld van btw. In die gevallen kunt u wel kiezen voor een verhuur met btw.
Werkzaamheden leiden tot een eerste ingebruikneming
De levering van een gebouw is belast met btw als deze plaatsvindt vóór, op of uiterlijk twee jaar na het tijdstip waarop de onroerende zaak voor het eerst in gebruik is genomen. Dit wordt ook wel de zogenoemde tweejaarstermijn genoemd.
Bij de eerste ingebruikneming gaat het om het feitelijk voor het eerst en op een duurzame manier gebruikmaken van een gebouw in overeenstemming met de objectieve bestemming van het betrokken gebouw. Hiervan is al sprake zodra in de ruimte feitelijke handelingen worden verricht met het oog op het duurzame gebruik in overeenstemming met de objectieve bestemming. Een ‘eerste ingebruikneming’ kan sneller aan de orde zijn omdat de staatssecretaris aangeeft dat inbouwwerkzaamheden door een (toekomstige) huurder al leiden tot een (eerste) ingebruikneming.
Nieuw vervaardigd onroerend goed na verbouwing
De levering van een nieuwe onroerende zaak is belast met btw en in beginsel vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor gebouwen die zeer ingrijpend zijn verbouwd, komt in de praktijk vaak de vraag naar voren of deze zeer ingrijpende verbouwing tot een nieuwe onroerende zaak leidt. De Hoge Raad heeft in het verleden beslist dat met name de wijziging in de bouwkundige constructie relevant is. Het nieuwe vastgoedbesluit verwijst naar deze uitspraak.
Verhuur woning met niet-geïntegreerde zonnepanelen
De verhuur van niet-geïntegreerde zonnepanelen bij de verhuur van een woning is een bijkomende prestatie die vrijgesteld is van btw. Er geldt een overgangsregeling voor verhuurders die voor 2023 de btw op de aanschaf van de zonnepanelen in aftrek hebben gebracht. Deze verhuurders mogen uitgaan van een btw-belaste verhuur van de zonnepanelen tot het einde van de btw-herzieningstermijn.
Wat valt onder het begrip ‘bouwwerk en bestrating’?
Bij transacties in onroerend goed is van belang om vast te stellen of onbebouwde dan wel bebouwde grond wordt geleverd. Ook is van belang om te bepalen of onbebouwde grond bestemd is om te worden bebouwd, want dan is er een bouwterrein. De levering van een bouwterrein is belast met btw. Het is dan ook van belang om te bepalen wat een gebouw is. In de wet en richtlijn is het begrip gebouw omschreven als ‘ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden’. Niet alleen woningen en bedrijfspanden zijn ‘bouwwerken’, maar ook bruggen, straten, wegen en pleinen.
Regelmatig komt de vraag of levering van onbebouwde grond bestemd voor bestrating met klinkers of stelconplaten, een btw-bouwterrein betreft. In het nieuwe vastgoedbesluit is bepaald dat klinkerbestrating die onderdeel uitmaakt van een geheel waarbij bijvoorbeeld de toplaag is afgegraven en dat verder bestaat uit drainage en terreinverlichting, kwalificeert als een gebouw. Ook klinkerbestrating met een fundering die in asfalt is ingelegd kwalificeert als een gebouw.
Gaat het echter om een terrein met klinkers die geen onderdeel uitmaken van een geheel en die eenvoudig zijn te verwijderen, dan is er geen sprake van een gebouw. Dit geldt ook voor een terrein dat is voorzien van stelconplaten.
Stel uw vraag aan onze btw-specialisten
De levering en verhuur van vastgoed zorgt regelmatig voor vragen rondom btw. Heeft u een vraag voor onze btw-specialisten? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.
